养老产业专题

1.前言

1.1 概念

目前，我国已进入老龄化社会，并老龄人口呈现加速扩大趋势，传统的家庭养老已不能满足老龄人群的多样化养老需求。随着杭州人口老龄化高龄化日益严重，越来越多的老年人选择到养老机构度过晚年。近年来，随着老年人口的剧增，老年旅游、养老地产是目前的最主要的市场热点之一。

养老产业：指以老年人为目标客户群，养老指老年人不仅在经济、物质上得到满足，在精神上也获得照顾、关心和帮助，为其提供设施、特殊商品和服务，满足其特殊需要的，包括老年人衣食住行用医娱学等物质和精神文化方面的产业。它涉及金融、地产、服务、医疗、保险、旅游等多个领域。养老的主体包括老年人、社会、政府和市场等。

1.2 养老产业所涉及产业

本位产业：

主要满足老年人的生活和照料、护理等刚性需求；

包括：养老设施和机构、老年房地产、老年护理服务业、老年医疗、老年食品、老年服饰等。

相关产业：

主要是服务于老年人的休闲娱乐等享受型需求；

包括：娱乐、学习、旅游、医疗保健、营养保健、心理咨询、法律咨询等；护理人员培训、劳务派遣、老年护理专业用品、治疗和康复器械。

衍生产业：

主要满足于老年人金融理财等精神需求；

包括：老年储蓄、投资理财等金融产品，寿险、长期护理险等保险产品、寿险产品的证券化产权产品、老年融资等。

2.我国养老地产的现状

2.1养老地产需求

2.1.1中国老龄人口快速增长，养老地产市场需求不断增大

我国从2000年开始已经进入老龄化社会，且其发展速度正在逐渐加快。2013年我国60岁及以上老年人口达2亿人，我国的65岁以上的老年人口占总人口的比重从1953年的4.4%增长到2013年9.7%，并且还在处于快速增长的态势。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，预计到2015年，约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大。

随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长，将会推动养老地产市场进一步拓宽。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元，潜力巨大。

图：1953-2013年中国65岁及以上人口占总人口比重情况（单位：%）

2.1.2.养老居住观念逐步变化

养老观念改变:

41%的老人选择与子女分住，随着观念改变这一趋势将上升。

居住方式偏好:

● 康复治疗、基本生活、特殊情况下的医护为三大服务要求。

● 温泉、农园、湖泊为老年最关注的居住环境决策因素。

● 生活设施和保健设施成为老年公寓的必备设施。

2.1.3.老年人对养老服务业的市场需求分析

按年龄段	对产品的需求特征
55-60岁	希望参加团体活动
61-65岁	关注生活环境及内心归属
66-70岁	重视医疗设施，关心健康需求
70岁以上	需要基本医疗设施，关注情感满足

按经济能力	市场规模	消费能力	消费观念	适合产品
低端市场	较多	弱	非常保守，非常节俭	传统式养老院（也包括社区老年服务）
高端市场	少于5%	强	较开放	产权式养老地产、五星级养老院等
中端市场	大部分	较强	注重性价比，同时关注品质	适合健康平民老人消费的养老社区、老年公寓、老年城等

2.2养老地产供给

2.2.1社会资本纷纷进军养老地产

进入或拟进入养老地产的发展商一览表

序号	企业名称	项目信息	运营模式
01	花样年地产	6月底收购深圳南山区TCL项目地块兴建第一个养老地产项目。定位于健康产业园，并与其它产业实现组合，涉及老年人的健康体检、运动、体育训练、健康理疗等具体项目。将于明年开业。	公司称在养老地产领域的经营模式研究已完成。具体不详，待了解。
02	复星国际	未来看好旅游地产及养老地产，特别是养老地产，且会加大这两个产品类型的投资。复星自身有医疗产业可以配合养老地产的发展。	——
03	万科地产	在北京、青岛、武汉、广东等地项目中有涉及，在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配备养老地产产品。作为万科进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012年竣工，被称作“活跃长者之家”，定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。杭州万科良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划中，广东清远北部万科城项目养老地产组团的前期规划亦在进行中。	严格限定于产品层面，计划建更多更好的“长者住宅”（已纳入公司发展战略），服务上除引入亲和源外，亦会与水博克合作。
04	保利地产	已成立“善居养老研究中心”，并与北京安平投资有限公司共同合作成立养老产业专业管理公司，上海“西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老公寓项目。	拟引入日本模式，但合作方式尚在规划设计中。
05	北京太阳城房地产开发有限公司	北京太阳城坐落于京城北郊昌平区小汤山镇，社区建有：北京太阳城医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆七大公建设施，让业主不出社区，即可享受全方位的周到服务。	以地产开发模式进行运营，仅象征性拿出规划中12%的产品做养老公寓。
06	东方太阳城	中科院属下一家房地产公司，已转制为民营企业。旗舰项目位于在北京顺义潮白河畔，已开发十年，社区已成熟，在山东、海南等地正在筹建东方太阳城连锁品牌项目。	以地产开发模式进行运营，产权销售型，象征性拿出三栋楼做养老公寓。
07	燕达房地产	旗下项目燕达国际健康城位于北京东燕郊开发区，北京天安门30公里。是一座超大规模、国际化、信息化的绿色生态医疗健康和老年养护基地。	其中组团金色年华老年护理中心以会员制方式经营。

2.2.2国内养老地产主要分布空间

2.3 养老产业存在的五大问题

3.养老地产投资机会选择

3.1城市选择

城市选择关注三大因素：人口老龄化规模及程度、经济水平、养老相关政策。

区域名称	城市分布	发展现状	发展重点
成熟区	以上海、北京、西安为代表的华东、华北和西北城市群	老龄化程度高，经济发达，消费力强	养老地产项目基本可立即进入
考察区	以沈阳、武汉、成都为代表的东北、华中和华南城市群	老龄化程度严重，经济发展水平和消费力有待提高	具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力
潜力区	以广州为代表的华南移民城市群	经济发展水平高，消费力强，老龄化程度有限	具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。
暂不考虑区	老龄化程度较轻，且经济发展水平较差的城市	经济发展水品及老龄化程度均不高	——

3.2区位选择

区位选择需关注的三大因素：

(1)适度近城：
距离：20-30km,

考虑因素：
● 老人对环境的要求：噪音小，空气好，远城市。
● 家人看望的便利程度：交通便利，距城区适中。

(2)近医院：
距离：≤ 1.3km(15min)

考虑因素：
● 公寓医疗条件：近大型医院分布并建立合作，有助于降低建设成本。
交通便利程度。
(3) 依城镇：

考虑因素：
● 配套设施：依托成熟郊区城镇的配套设施，如商业区、服务设施等。
● 交际需求：出于为老人提供交际场所的需求。
3.3养老地产产品开发选择

3.3.1开发模式

表：养老模式分类

家庭养生养老	老年人居住在家庭中，主要由有血缘关系的家庭成员对老人提供赡养服务的养生养老模式。该种模式比较适合不愿意脱离熟悉环境且子女有经济能力、照顾精力和照顾时间的老年人。
居家养生养老	老人居住在家中，由社会来提供养老服务的一种养生养老方式。该种模式适合子女无暇照顾，有一定自理能力且不愿意离开原有熟悉环境的老年人。目前，欧美等发达国家接受居家养老服务的老年人的比例在80%左右。居家养生养老服务的提供者主要有：居家养老服务机构、物业公司、志愿者等。
机构养生养老	将老人集中在专门的养老机构中养生养老的模式。该模式的优点在于通过集中管理，能够使老年人得到专业化的照顾和医疗护理服务，无障碍的居住环境设计也使老年人的生活更加便利;缺点在于容易造成老人与子女、亲朋好友间情感的缺失及经常间老人死亡会造成入住者一定心理影响，而且成本较高。目前，西方发达国家有5%-15%的老年人采用机构养生养老，其中北欧大约为5%-12%，英国大约为10%，美国大约为20%。
其它养生养老模式	包括以房养生养老、候鸟式养生养老、乡村田园度假养老等方式。其中，以房养生养老是指将自己的产权房出售、抵押或者出租出去，以获取一定数额养老金或养老服务的养生养老模式。它通过一定的金融机制或非金融机制，将房产蕴含的价值提前变现，从而为老年人提供养生养老资金来源。

表：养老开发模式特点

模式	特征	产品特色	目标群体	优缺点	示例
候鸟式养老	候鸟式养老是中国发展较早的异地养老模式，每年抽出1-2月时间，随着季节变化，到不同的地方，在游玩中健康快乐享受老年生活	酒店、住宅、景区、休闲度假会所等多种产品形态	客户以健康且具有一定经济实力的老年人为主	优点是环境优美、灵活性强，缺点是季节性强、便利性不足连锁发展和养老机构之间的合作置换等模式优化，使老人有机会进行异地旅游、疗养。	三亚凤凰岛国际养生度假中心
立体式养老	集文化资源与自然资源于一体，将运动、医疗、宗教、文化等养生方式相结合立体式理念，是一个以养老为核心的全产业链模式。	住宅、老年大学、购物中心、酒店、医院、康体娱乐等多种业态	各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者	该模式综合性强、面向群体广、配套服务完善，但投资规模大、对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求比较高。	上海亲和源、北京太阳城
居家式养老	在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，往往以养老住宅、养老别墅等形式出现。	住宅、会所、康复中心、俱乐部等	中高收入的长者，健康状况良好，充满活力，采取住宅直接销售的经营方式	大部分仍停留在概念层面，均只是"养老住宅的提供者"，还没有成为"养老服务的供给者"	北京东方太阳城、绿地21世纪孝贤坊
医疗综合体式养老	更加关注老年人健康方面的需求，通过与专业医疗机构、康复疗养机构的合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务	疗养院、体检中心、管理服务中心等	主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。	能够提供高收益的附加服务和衍生健康产业链，对医疗康复专业技术能力要求也较高。	北京燕达国际健康城、北京太申祥和山庄、台湾长庚养生文化村
农家乐养老	是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式。老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。	度假村、休闲娱乐项目等	客户以健康且具有一定经济实力的老年人为主	该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展，但服务水平和配套设施有待提高	安吉

3.3.2 产品形态

类型名称	项目构成
养老酒店	客房、康疗、餐厅、娱乐等
养老居住地产	独栋院落、度假酒店、酒店公寓、短租公寓、接待中心；康疗中心、购物中心、运动休闲设施
养老度假村	独栋院落、度假酒店、酒店公寓、短租公寓、接待中心；养生餐厅、温泉疗养、老年大学、购物中心、高尔夫、会议中心
康体疗养型国际健康城	医院、健康养护中心、医学研究院、医护培训学校、国际会议中心、医学院
运动型老年度假村	高尔夫、游泳馆、网球场、健身房、太极习武场、台球厅、舞蹈厅、棋牌室、羽毛球馆等
连锁养老机构	医疗＋住宿

3.3.3功能结构

功能组成： 一般养老地产项目均包含生活居住区、配套服务区、康体娱乐区、医疗护理区等，根据项目定位配比有所侧重。

基本指标	基本范围	主要原则
总体功能配比	居住面积：配套面积=6:4~7:3	1.遵循相关法律法规要求； 2.考虑人均空间配比符合老人生活的舒适性； 3.考虑老年人生命周期对产品需求的变化。
人均生活区面积	约40-50㎡
人均室内休闲配套面积	约8-10㎡
容积率	中国的养老地产容积率一般在0.3—1.2之间，以低层和中层公寓为主要建筑形式
绿化率	一般在50%以上
其他配比	约20%的老人有短期或长期护理需求

3.3.4运营方式

除招拍挂土地，一般以持有经营为主；会员制及长期租赁为主要形式，配套服务可外包。

示例:

运营方式：受土地性质影响，房屋无产权（除台湾长庚文化村），以持有经营为主；

经营组织：主体老年公寓部分多采取自营方式，社区医院基本上与大型医院合作，餐饮、会所、物业等服务性配套可外包。

资本运作：会员制一般收取较高会费、长期租赁一次性转让50年使用权、短期租赁收取较高押金，通过老年资本的募集撬动后续产业开发。

趋势：服务持续盈利和管理输出成为养老地产今后的发展方向。

3.3.5盈利模式

物业收入：主要包括销售物业即老年住宅产品的一部分或全部、长期持有一部分或全部物业通过出租获得投资回报。会员管理模式——销售长、短期会籍，实际上是一种变相的开发+持有的模式。

服务收入：是投资者投资养老产业后续收入的主要组成部分，主要包括对入住老人提供的各种服务，包括生活娱乐服务、就餐服务、看护护理服务等。

物业增值收入：包括两种，一是通过经营和管理提升养老社区的价值，二是土地增值。

4、钱王案例

提供案例链接 建德寿昌河南里村——浙江养生养老第一村（点击此处进入案例链接）

5. 相关案例

南浔——中国第一老年城
一、项目概况
南浔•中国第一老年城座落在太湖南岸、苏沪杭中心区域“中国历史文化名镇”南浔。由浙江久安公益事业有限公司于1996年投资兴建的一个具有多种养老功能的老年社区。老年城占地近百亩，建筑面积3万㎡，总资产2.5亿元。由南浔久安老年公寓、南浔久安老年俱乐部、南浔久安老年医院、南浔文园、千翁宾馆、千翁大酒店和江南水乡一条街组合而成，集吃、住、医、乐、学、和商贸、旅游为一体。园林式的大型建筑群体，黛瓦粉墙、亭台楼阁，宁静而质朴，是老人们修身养性、颐养天年的乐园。

二、四大特点
     南浔•中国第一老年城具有四大特点：一是民营企业举办社会养老事业时间早，创建于1996年重阳节；二是具有一定的规模，各种服务配套比较齐全；三是以多元产业扶持老年事业；四是具有多种养老功能。
    三、秉承理念
    “老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为、老有所教、老有所学。”
     四、六种养老功能
    （一）老年公寓养老
      南浔久安老年公寓是一处庭院式建筑。现有老年夫妇居室120套，每户居室建筑面积35㎡，居住对象主要是退休教师、医生和科技工作者。已先后居住140多位老人。老年公寓成立管委会，由居室老人代表和管理人员组成。公寓老人每月组织两次学习，每逢节假日举行联欢晚会。
    （二）文化休闲养老
      南浔久安老年俱乐部是供居住公寓老人和本地居家老人活动休闲的场所。室内活动场所2000㎡，设有图书阅览室、老年书画室、乒乓室、健身房、中老年歌舞厅、棋牌室、戏迷阁、茶室（书场）和室外门球场，还办起了老年大学班。俱乐部实行会员制，现有老年会员900多人。
    （三）医疗康复养老
      南浔久安老年医院是一所以老年病科为特色，集预防、治疗、康复于一体的非营利性医疗机构，湖州市医保定点单位，建筑面积7000㎡，医疗康复床位150张。医疗检测设备配套，有老年病专家坐诊，达到一甲医院水平。
   （四）宾馆疗休养老
      千翁宾馆接待会议和旅游团队，同时为上海市高校退管会和上海交通大学定点疗休养基地。可安排200人住宿、300人就餐和300人会场，每年接待高校和各地工会、大型企业集团组织的老年旅游和疗休养人员近二百批、5000多人次。人称园林式宾馆，是老年疗休养的理想之地。
   （五）社区健身养老
      南浔文园内建有中老年室外健身场所。而文园每天早晨五点半至七点半免费为周边社区中老年人开放，提供晨练健身场所。参加晨练的中老年人有300至500人。
   （六）旅游观光养老
      南浔文园内建有红军长征追踪馆、徐迟纪念馆、吴寿谷艺术馆、南浔名人长廊、小小天安门、大型树桩盆景园以及中老年室外健身场所，现为浙江省爱国主义教育基地先进单位，湖州市旅游十佳景点。另外，老年城毗邻南浔古镇风景名胜区。2006年底高速公路开通后，上海、杭州至南浔往返时间只需3小时。
    被全国老龄委誉为“开创我国社会化养老先河”的南浔•中国第一老年城，以休养、医疗、健身等多功能新型养老方式引来众多老年人的关注，并以举办多元产业（既为老人服务又面向社会开放的特色商业街、宾馆、酒店、老年特色旅游等经济实体）来扶持养老机构，推动社会养老事业健康发展。

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